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Mai 9, 2023

48* Zwei Tipps, was du gegen überhöhte Kaufpreisvorstellungen tun kannst

 Minuten Lesezeit

In dieser Episode beschäftigen wir uns mit einem Thema, das für Immobilieneigentümer von großer Bedeutung ist: Die Kaufpreisvorstellung. Oft haben Eigentümer überhöhte Vorstellungen vom Wert ihrer Immobilien, und es ist eine Herausforderung, ihnen die Realität begreiflich zu machen.

Wir werden uns zwei entscheidenden Punkten widmen, um dieses Problem anzugehen: der Wertermittlung und den Energiethemen. Eine professionelle Wertermittlung ist dringend zu empfehlen und kann zweifelhafte Preisvorstellungen klären.

Sei gespannt auf wertvolle Tipps und Einblicke zur Vermittlung von Immobilien, ganz egal ob es sich um ein unbebautes Grundstück oder eine Bestandsimmobilie handelt. Denn Immobilienmakler*innen spielen eine entscheidende Rolle dabei, den Eigentümern die Sichtweise potenzieller Käufer näherzubringen.

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Überhöhte Kaufpreisvorstellungen von Immobilieneigentümern: Wie Makler die Realität vermitteln können

Die meisten Immobilieneigentümer*innen haben überhöhte Kaufpreisvorstellungen. Und wie du dir da behelfen kannst, sie auf ein Normalmaß herunterzubringen, ihnen das verständlich zu machen, das erfährst du hier heute in der Episode von  "Zur Sache Digitalität". 

Die meisten Immobilieneigentümer*innen haben überhöhte Kaufpreisvorstellungen. Sie hören sich ein bisschen an, was denn so  an Kaufpreisen erzielt wurde in ihrer Umgebung und natürlich ist ihr Haus immer das schönste und das beste.

Und so kommt  es, dass wir regelmäßig in dieser Situation sind, dass wir den Immobilieneigentümer*innen verdeutlichen müssendass sie falsch liegt. Das ist nicht immer ganz einfach und daher möchte ich dir heute zwei Dinge mit auf den Weg geben, wo du  ansetzen  kannst. 

Wertermittlung und Energiethemen: Tipps für Immobilienmakler zur realistischen Kaufpreisgestaltung

Entweder eine ganz simple Wertermittlung, da gibt es ja verschiedene Apps oder Tools, mit denen du das selber vornehmen kannst.

Oder einer hochwertige Verkehrswertermittlungen zu beauftragen, die dann wirklich einen realistischen Preis darstellt.

Der Vorteil ist, dass hier ein Dritter ins Spiel kommt und dem Immobilieneigentümer klar macht, was die Immobilie tatsächlich wert ist. Es ist also nicht deine eigene Meinung, sondern das, was wirklich der Markt hergibt.

Also einfach zu sagen: "Ja, wir akzeptieren den Kaufpreis", nur um den Maklerauftrag zu bekommen, das ist wirklich keine sinnvolle Strategie, weil du hast dann ganz viele Aufträge, aber du hast nur Ladenhüter, du hast wahnsinnig viel zu tun, viele Besichtigungen, viele Verhandlungen, viele Bilder, die du machst, Expose und das ist ja nicht mal gerade eben alles gemacht und letztendlich weißt du schon im Voraus, du bekommst das Haus nicht verkauft und dann empfehle ich dir wirklich den Maklerauftrag, erst gar nicht anzunehmen, wenn du es nicht schaffst, die Kaufpreisvorstellung auf einen realistischen Wert herunterzubringen. 

Insofern also als erstes Thema auf jeden Fall eine Wertermittlung erstellen, denn es ist ja meistens auch so, dass so dieser altersbedingte Preisabzug überhaupt nicht im Gedanken der Immobilieneigentümer ist und denen gar nicht so wirklich bewusst ist, dass sie ja nur minimals renoviert haben und dass die Immobilie wirklich nicht auf einem Top-Zustand ist. Also ich rede jetzt nicht hier von der 1A-Lage, Super-Villa in den 1A-Lagen halt, also in den Großstädten, sondern von ganz normalen Immobilien, die wir eher im Verkauf haben als diese super top Immobilien. So, das als erstes.

Mit diesem ersten Thema hast du dann auch schon den Immobilieneigentümer darauf sensibilisiert, dass da noch ein großes Thema vorhanden ist, nämlich das Thema der Energie

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Denn welches Haus ist denn energetisch betrachtet tatsächlich auf einem Top-Zustand, insbesondere noch darauf reflektierend, dass da ja einiges an neuen Gesetzen und Verordnungen wahrscheinlich auf uns zukommt, in der Branche, beziehungsweise auf die Immobilieneigentümer*innen. Die energetischen Vorgaben von Gebäuden, die sind ja im Gebäudeenergiegesetz festgelegt und das ist seit November 2020 in Kraft getreten.

Die Energiesparverordnung und einige anderen Gesetze und Verordnungen sind davon abgelöst worden und festgehalten werden halt wie gesagt die energetischen Anforderungen, die ein Gebäude, also ein beheiztes oder ein klimatisiertes Gebäude erfüllen muss. Und das sprich ist in Deutschland der Fall. Wir brauchen zum einen eine gute Kühlung für das Haus, weil wir inzwischen auch sehr heiße Sommer in Deutschland haben, aber natürlich brauchen wir auch eine gut funktionierende Heizung.

Ja und dann gibt es diesen U-Wert, den sogenannten der Wärmedämmwert einer Immobilie und da wird gemessen, wie viel Wärmeverlust bei einem Haus passiert, herangezogen, also der wird herangezogen bei der Berechnung dieses U-Werts. Und da kommt es natürlich darauf an, wie sind denn eigentlich die Fenster gedämmt? Wie ist die Außenfassade gedämmt? Es geht also komplett um den Wärmeschutz einer Immobilie.

Natürlich sehen Immobilienkaufinteressenten eher den Preis, den sie für eine Neubauimmobilie bezahlen müssten, wo alles in einem Top-Zustand ist und dann sagen die sich, hallo, für den Kaufpreis, den ich hier für eine Bestandsimmobilie aufgerufen bekomme, dafür könnte ich mir eine neue Immobilie kaufen.

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Und dabei ist es ganz egal, ob jetzt ein unbebautes Grundstück die Ecke vorhanden ist oder nicht. Meistens ist es das nicht. Aber es ist halt im Kopf drin, dass man sagt, boah, ne, dafür könnte ich mir eine neue Immobilie kaufen.

Es gilt also für uns als Immobilienmakler*innen, dieses Vermitteln auch wirklich umzusetzen. Also wir sind mal wieder Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer und hier klarzumachen für den Immobilieneigentümer, wie der Immobilienkäufer denkt. Also, dass er sich tatsächlich in die Perspektive der Kaufinteressenten versetzen kann. Dass wir ihm klar machen, guck mal, wie sind denn deine Fenster isoliert? Wie ist es denn mit der Außenfassade? Wie sieht es aus mit der Heizung?

Langfristig betrachtet ist ja eine Heizung, also mit Wärmepumpen, langfristig wesentlich günstiger als jede herkömmliche aktuelle Heizung. Und das ist tatsächlich den Immobilieneigentümer*innen nicht bewusst und klar und unsere Aufgabe ist es wirklich auf diese Diskrepanz, auf diese Unterschiede aufmerksam zu machen.

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Die Kaufinteressenten werden immer die Frage haben, ja was kostet denn der Spaß, wenn ich das jetzt alles energetisch auf einen Top Zustand bringe, auf den neuesten Stand bringe und damit sensibilisierst du halt den Immobilieneigentümer, dass der Preis, den er sich vorstellt, tatsächlich nicht am Markt umsetzbar ist. Wie gesagt, es geht hier nicht um die 1a Immobilien, wo wirklich noch eine hohe Nachfrage zu besteht in den Großstädten, womöglich noch Eigentumswohnungen, die eine Terrasse haben und was weiß ich nicht alles noch. Es geht um die Immobilien, die wir halt normalerweise in der Beauftragung haben.

Und hier hast du zwei Themen, wo du mit dem Immobilieneigentümer den Kaufpreis auf ein realistisches Maß bringen kannst, indem du erstens eine Wertermittlung erstellst und zweitens das Energiethema ansprichst. Das ist mein Tipp für dich für heute und ja insofern wünsche ich dir Maklerverträge mit Immobilien, die einen realistischen Kaufpreis haben und freue mich auf deine Kommentare bzw. Hinweise, welche Themen du noch ansprichst, wenn du eine Kaufpreisreduzierung dem Immobilieneigentümer verdeutlichen möchtest und wenn du regelmäßig Tipps für die Immobilienbranche haben möchtest, dann abonniere diesen Podcast.

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