Wenn du Immobilienmakler*in werden willst, kannst du das relativ problemlos. Du benötigst den Nachweis 34c und kannst dein Unternehmen starten. Ohne Studium, ohne Ausbildung - Ja, das ist tatsächlich so.

Aber was versteht man unter "Nachweis 34c" und ist das dann wirklich alles was du brauchst, um erfolgreich zu sein? Hier in diesem Artikel habe ich dir alle wichtigen Informationen zum 34c Nachweis zusammengetragen und was du ansonsten als Immobilienmakler*in oder Hausverwalter*in brauchst, um langfristig am Markt bestehen zu bleiben.

Rechtliche Informationen zum Nachweis 34c

Mit Stand Februar 2022 gibt es in Deutschland  1773 Gesetze und 2655 Verordnungen. Die, die für Immobilienmakler*innen von Interesse ist, ist die Gewerbeordnung.

In ihr ist geregelt, wer was, wie darf, wenn er ein Gewerbe betreibt. Grundsätzlich ist jedem der Betrieb eines Gewerbes gestattet. Ein paar Beschränkungen oder Ausnahmen gibt es und diese sind in der Gewerbeordnung definiert.

Im Abschnitt B ist darin notiert, wer einer besonderen Genehmigung bedarf, und das ist zum Beispiel die Tätigkeit als Immobilienmakler*in, Bauträger und Wohnungimmobilienverwalter. Genau genommen ist dies im §34c der Gewerbeordnung notiert.

Umgangssprachlich spricht man vom Nachweis 34c, den man benötigt, wenn man diese Tätigkeit ausübt.

Diesen Nachweis benötigt man, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass im Bereich von Immobilien und Finazenn ein besonderes Vertrauen notwendig ist. Die Person oder das Unternehmen soll eine hohe Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen, bevor sie ihre Tätigkeit ausübt. Betrachtet werden wohl die letzten fünf Jahren.

Konkret bedürfen Gewerbsmäßige den Nachweis (frei zietiert aus Gewerbeordnung 34 c Ziffer 1), die

• Verträgen über Grundstücke, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln 
• als Bauherr tätig oder als Baubetreuer tätig sind
• Wohnungseigentum verwalten 
• und die Darlehensverträge vermitteln

Wo wird die Erlaubnis beantragt?

Im Gesetestext heißt es so schön, dass die Erlaubnis von der zuständigen Behörde ausgestellt wird. Leider ist das mit der zuständigen Behörde nicht einheitlich geregelt. Es kann die IHK sein, das Landratsamt oder die Kreisverwaltung. Das musst du tatsächlich an deinem Wohnort oder dem Sitz der Firma erfragen.

Wo beantragt wird hat übrigens nichts mit de Gültigkeit zu tun. Die Tätigkeit kann in ganz Deutschland ausgefürht werden.

Was kostet der 34c Nachweis?

Genauso wie mit der zuständigen Behörde, kann man auch zu den Kosten keine konkrete Aussage tätigen.

Diese können erheblich variieren. Jedoch unter vierstellig belaufen sich die Kosten aus meiner Erfahrung nicht. Auch jede Änderung der Erlaubnis (Umzug der Firma etc.) verusacht erneut Kosten.

Wer kann die Erlaubnis beantragen?

Die Erlaubnis nach §34c kann entweder eine natürliche Person oder eine juristische Person beantragen.

Als natürliche Person hatte ich bereits den Nachweis 34 c, als ich meine Firma jedoch umfirmiert habe in eine GmbH musste ich für die neue Firma einen weiteren Nachweis beantragen. Ich fand dies etwas unlogisch, aber der Gesetzgeber hat es so beschlossen. Juristische Personen müssen also auch die Erlaubnis nach § 34c haben, es reicht nicht aus, wenn der Geschäftsführer*in oder der Gesellschafter*in die Erlaubnis haben.

Interessant ist dabei, dass eine personelle Veränderung in meiner GmbH keine Auswirkung auf den Nachweis hat, im Gegensatz zu einer Personengesellschaft. Wechselt innerhalb einer Kapitalgesellschaft die Gesellschafter oder Geschäftsführer muss kein neuer Nachweis beantragt werden.

Mit dem Verfahren der Handelsregistereintragung und der notariellen Beurkundung bei Gründung des Unternehmens oder bei Änderungen hat dies selbstverständlicher Weise nichts zu tun.

Was benötigt man für die Erlaubnis?

Das ist wenigstens einheitlich geregelt. Du benötigst folgedende Unterlagen, die du bei der zuständigen Behörde einreichen musst:

• Personalausweis oder Reisepass (Kopie)
• ein ausgefülltes Antragsformular
• ein polizeiliches Führungszeugnis (Einwohnermeldeamt)
• eine Auskunft bezüglich möglicher Einträge aus dem Schuldnerverzeichnis (Amtsgericht)
• eine Bescheinigung darüber, dass kein Insolvenzverfahren gegen dich läuft (Amtsgericht)
• eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (Finanzamt)
• einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister (Ordnungsamt)

Sicherheitshalber kannst du bei der Behörde nachfragen bzw. wirst du die Auflistung der notwendigen Dokumente auf dem Antragsformular finden.

Was ist noch zu beachten, um die Erlaubnis dauerhaft zu behalten?

Der Nachweis allein reicht nicht aus. 

Alle die nach §34 c erlaubnispflichtig sind, müssen ebenso den Nachweis führen, dass sie sich innerhalb von drei Jahren jeweils 20 Stunden weitergebildet haben.  Im Blogartikel Mit absoluter Sicherheit gilt Weiterbildungspflicht bin ich auf die Details näher eingegangen.

Ausschlaggebend ist jeweils der 1. Januar des Kalenderjahres, in dem eine Erlaubnis erteilt wurde. Entsprechend war der Nachweis erstmalig am 1.Januar 2021 erforderlich, rückwirkend für die Jahre 2018, 2019 und 2020. 

Die Besonderheit hierbei ist, dass nicht nur der Inhaber des Nachweises diese Weiterbildung nachweisen muss, sondern auch für die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen. 

Einige professionelle Anbieter von Fortbildungen habe ich dir im Artikel So viel kostet dich Weiterbildung in der Immobilienbranche notiert.

Verwalter haben eine zusätzlich Pflicht zum Nachweis eine Berufshaftpflichversicherung.

Immobilienmakler*innen und Verwalter haben weitere Auflagen zu beachten, und zwar solche die in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und im Gesetz zur Wohnungsvermittlung (WoVermRG) notiert sind. Hierbei handelt es sich um Buchführungs-, Aufzeichnungs-, Informations- und Anzeigepflichten, derer sie unterliegen.

Wie muss die Weiterbildung gemäß §34c erfolgen?

Wie die Weiterbildung erfolgen kann, ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt, und zwar in

•  in Präsenzform
•  in einem begleiteten Selbststudium
• durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden
• oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen.

Die Weiterbildung an sich muss sich inhaltlich an den Vorgaben der Anlage 1 zur MaBV orientieren, die gesondert für den Immobilienmakler und den Wohnimmobilienverwalter aufgeführt ist.

Da ich seit 2020 Weiterbildungen anbiete, interessiert mich dein Wunsch: Welche Weiterbildungen wünschst du dir? Welche Themen? Du kannst mir auf dem Formular anonym - innerhalb von 10 Sekunden - deine Themen ankreuzen. Vielen Dank vorab für deine Teilnahme.

War es dann jetzt alles, um als Immobilienmakler erfolgreich zu sein?

Nein, natürlich nicht.

Du benötigst Fachwissen. 

Wissen über das Bauplanungsrecht, über privates Baurecht, über Miet- und Vertragsrecht, über Vertrieb, über Verordnungen, wie z.B. die Notwendigkeit eines Energieausweises. Du solltest das Grundbuch lesen und verstehen und auch über Steuer- und Finanzierungsfragen beraten können. Zu letztgenannten auch gerne Kooperationspartner, mit denen du zusammenarbeitest, die in diesem Fachbereich ihre Expertise haben.

Ich glaube hier wird klar, was der Unterschied ist zwischen den Makler*innen, die nur die Tür und danach die Geldbörse aufhalten und die keiner mag - weder die Kunden noch die Kollegen aus der Immobilienbranche - und den professionellen Immobilienmakler*innen.

Professionelle Immobilienmakler*innen und Immobilienverwalter*innen sind die, die sich Fachwissen angeeignet haben und sich ständig weiterbilden. Das Schöne daran ist, dass die Immobilienbrachen so ein breites Spektrum anbietet. Die Vielfältigkeit macht die Immobilienbranche so interessant. Die Aufgabengebiete sind wirklich umfassend.

Die meisten denken bei der Immobilienbranche im Bereich der Immobilienvermarktung an den klassischen Wohnraum-Makler und eher weniger an Projektentwickler, Bauträger und Makler*innen, die im Bereich Gewerbeimmobilien, Einzelhandel oder Sonderimmobilien (Pflege, Logistik, Hallen, Hotel, Freizeit und Parkhäuser) tätig sind.

Schon allein dies zeigt, wie bunt, vielfältig und interessant allein dieser kleine Ausschnitt aus der Immobilienbranche ist.

Bist du als Immobiliemaklerin geeignet?

Es ist auf jeden Fall förderlich, wenn du Freude am Netzwerken hast und im Umgang mit Menschen. Denn du lernst die unterschiedlichsten Menschen kennen und als klassischer Makler solltest du dir deiner Funktion als Vertrauensperson bewusst sein. Die meisten Menschen kaufen nur einmal im Leben eine Immobilie. Als Verwalter hast du nochmal mehr mit den zwischenmenschlichen Beziehungen zu tun, wenn Konflikte zwischen Mieter und Vermieter bestehen.

Der Beruf ist sehr abwechslungsreich: Du arbeitest nicht nur im Büro, sondern bist auch viel unterwegs.

Und du brauchst Geduld, denn es dauert bis dich ein Immobilieneigentümer*in beaufragt.  

Hier hilft dir die Marketing Automatision udn die Automatisierung deiner Geschäftsabläufe? Im Gedächtnis der Immobilieneigentümer zu bleiben und die Zeit nicht ungenutzt ablaufen zu lassen bzw. dauerhaft als Wiedervorlage in deinen Gedanken rumschwirrt.

Arbeite strukturiert und nicht nach dem Motto "mal gucken, was an Arbeit anfällt". Standarisiere deine Abläufe, dann digitalisiere sie und automatisiere sie abschließend.

Weiterbildung ist heute für jeden Unternehmer*in Pflicht, in der Immobilienbranche ist sie sogar verordnet, wenn auch in einem nach meinem Geschmack viel zu geringfügig. Du solltest weit mehr als nur die 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren (die laut MaBV verpflichtend sind) absolvieren, um dauerhaft am Markt bestehen zu können.