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Januar 31, 2023

36* Widerruf beim Maklervertrag: Darauf solltest du achten

 Minuten Lesezeit

Für den Widerruf macht es einen großen Unterschied, wo und wie du einen Maklvertrag mit deinen Kunden abschließt.

Ob du den Kunden online - also per eMail, übers Internet oder auch Telefon - kontaktierst oder ob du ihn in der realen Welt persönlich triffst, um den Maklervertrag zu unterzeichnen.

Für den Widerruf eines Maklervertrages ist dann auch noch entscheidend, ob der Maklervertrag in deinen Geschäftsräumen oder beim Kunden unterzeichnet wurde.

Hä? - Ja, das isso Bruder.

Aber der Reihe nach.

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Bisher: Der Ablauf zum Widerruf eines Maklervertrags

Als Immobilienmakler*in wirst du schon einige Jahre über das Internet Kunden suchen und finden. Zumindest die Suche nach Käufer*innen erfolgt seit Ende der 90er Jahre überwiegend über die Immobiliensuchportale. 

Der Ablauf ist wie folgt:

  1. Die Immobilie wird von dir inseriert
  2. Die Kaufinteressenten stellen eine Anfrage
  3. Über das Immobiliensuchportal erhalten die Kaufinteressenten die Widerrufsbelehrung
  4. Der Nachweis über diesen Versand bekommst du als Immobilienmakler*in als Cc-eMail
  5. ggf. hast du dir den Erhalt der Widerrufsbelehrung noch einmal von Kaufinteressenten bestätigen lassen

Das die Widerrufsbelehrung, die die Betreiber der Immobiliensuchportale verschicken, juristisch korrekt ist, davon kann ausgegangen werden.

Somit warst du bei diesem Ablauf auf der sicheren Seite, deine Provision bei Nachweis oder Vermitlung zu erhalten.

Doch jetzt ist es anders.

Was ist jetzt anders beim Widerruf eines Maklervertrags?

Bis Mitte 2022 hat das mit der Suche und dem Finden nach Kaufinteressenten über die Immobiliensuchportale sehr gut funktioniert.

Die Immobiliensuchportale sind zwar immer teurer geworden, der Service immer schlechter und die Begeisterung der Vereinfachung des Vermarktungsprozesses ist eh schon lange dahin, aber der Leidensdruck war für die meisten Immobilienmakler*innen nicht so hoch, als das sie andere Vermarktungswege suchten.

Das hat sich geändert, denn der Immobilienmarkt hat sich seit Frühling 2022 gewandelt:

  • es gibt weniger Kaufinteressenten, da die Menschen vorsichtiger geworden sind
  • es gibt weniger kaufkräftige Kunden, da die Zinsen gestiegen sind
  • dadurch gibt es mehr Immobilienangebote als Nachfrage
  • so dass wir nun von einen Käufermarkt sprechen

Eine Situation, die wir seit Jahrzehnten nicht mehr auf dem Immobilienmarkt hatten.

Bitte beachte: Ich bin keine Juristin.
Ich erläutere die Thematik mit "normalen Menschenverstand" und meinen Erfahrungen
aus der Immobilienvermarktung

Die neue Suche nach Maklerkunden für einen Maklervertrag

Eine Alternative für die Immobilienvermarktung ist das Schalten von Ads in Social Media. 

Da die Käufer nicht mehr nach Immobilien suchen - wegen eben genannter Gründe und weil die, die Immobiliensuchportale auch nicht mehr so prickelnd finden - und weil sie lieber gefunden werden wollen, ist das eine funktionierende Alternative.

Allerdings ist sie teurer als das Schalten von Anzeigen in Immobiliensuchportalen.

Und sie wird richtig teuer, wenn du den Widerruf des Makervertrages nicht korrekt beachtest.

Weiterführender Blogartikel

So geht gute Finanzierungsberatung

Was ist zu beachten bei der Widerrufsbelehrung?

Das wichtigste, was du beachten musst, ist die Widerrufsbelehrung deinen Kunden zur Verfügung zu stellen. Diese Aufgabe hat bei der bisher üblichen Vermarktung, das Immobiliensuchportal für dich übernommen.

Und es war egal, ob du dir den Erhalt nochmal bestätigen lassen hast: Denn du konntest davon ausgehen, dass die Widerrufsbelehrung juristisch korrekt war. Somit war der Widerruf auf die 14 Tage begrenzt.

Die Wahrscheinlichkeit eine Immobilien innerhalb dieser 14-tägigen Widerrufs-Frist zu beurkunden, war und ist unrealistisch und somit bestand auch keine Gefahr für deine Provision.

Und erst Recht bestand keine Gefahr für deine Provision, wenn du den Maklervertrag innerhalb deiner Geschäftsräume mit deinem Kunden unterzeichnet hast. Denn dann handelt es sich nicht mehr um einen Fernabsatzvertrag.

Und das ist widerrum Voraussetzung für das Recht auf Widerruf: Das es sich um einen Fernabsatzvertrag handelt

Das Wesentliche bezüglich des Widerrufs habe ich dir weiter unten als kurze Auflistung zusammengefasst.

Maklerverträge, die innerhalb deiner Geschäftsräume unterzeichnet werden,
sind keine Fernabsatzverträge!

Jetzt könnte man meinen, dass für die Kategorisierung - Fernabsatzvertrag ja oder nein? - eines Maklervertrages entscheidend ist, ob zwischen dem Makler und dem Auftraggeber ein unmittelbar Kontakt besteht, aber dem ist nicht so.

Das wäre zu einfach.

Denn, wenn der Maklervertrag beim Kunden unterzeichnet wird oder in einem Cafe - also nicht in deinen Geschäftsräumen - dann handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag  BGB §356 und BGB §312g und BGB §312c

Maklerverträge, die beim Kunden unterzeichnet werden,
sind Fernabsatzverträge!

Die Besonderheiten beim Widerruf und dem Maklervertrag

Das Wesentliche bezüglich des Widerrufs habe ich dir weiter unten als kurze Auflistung zusammengefasst.

Wie erwähnt, ist im ersten Stepp zu prüfen, ob es sich um einen Fernabsatzvertrag handelt oder eben nicht. Wenn das geklärt ist, kommt es darauf an, ob der Kunde ein Verbraucher ist, denn nur Verbraucher genießen diesen besonderen Schutz, den sie durch den Widerruf erhalten.

Als Verbraucher gilt eine Person, wenn sie mit dem Vertrag einen privaten Zweck verfolgt (§ 13 BGB).

Wenn beides zutrifft, dann musst du den Kunden - egal ob Verkäufer*in oder Käufer*in - über ihre Rechte "belehren" und hierbei ist es entscheidend, dass du dies in korrekter Weise tust, d.h.

  • die Widerrufsbelehrung muss nachweislich dem Kunden zur Verfügung gestellt worden sein
  • die Widerrufsbelehrung muss dem Muster der Gesetzgebung entsprechen

Sollte dies nicht der Fall sein, verlängert sich die Frist des Widerrufes um ein Jahr. Das bedeutet in der Praxis, dass bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung der Kunde das Recht hat den Vertrag auch nach Beurkundung zu widerrufen.

Du verkaufst deine Immobilienaufträge innerhalb eines Jahres und 12 Tage?

Dann achte auf die korrekte Widerrufsbelehrung!

Damit du ganz sicher bist, dass sich die Frist nicht verlängert, lässt du dir am besten vom Kunden bestätigen, dass du vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Vermarktung beginnst und dass er davon Kenntnis hat, dass somit sein Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung erlischt.

Und da ist noch was Wichtiges zum Maklervertrag

Ganz egal, wo und wie der Makervertrag zu Stande kommst und ob die Widerrufsbelehrung korrekt ist oder nicht. 

Der Maklervertrag über Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser müssen in Textform vorliegen. BGB656a

Und laut Gesetz bedeutet dies, dass der Vertrag dem Kunden auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss BGB § 126b

Widerruf bei Maklerverträgen

Welche Verträge sind vom Widerruf betroffen?

Sogenannte Fernabsatzverträge, die per Internet, per eMail, per Telefon, per Post oder per SMS getroffen wurden

Wer hat ein Recht auf Widerruf?

Verbraucher, also Personen, die mit dem Vertrag einen privaten Zweck verfolgen

Wie lange besteht der Widerruf?

14 Tage lang. Er kann sich auf 1 Jahr verlängern: Also auf 1 Jahr und 14 Tage insgesamt

Wann verlängert sich die Widerrufs-Frist?

Wenn die Widerrufsbelehrung beim Maklervertrag fehlte oder fehlerhaft war.

Wann erlischt das Widerrufsrecht?

Wenn der Kunde ausdrücklich der Leistung des Maklers zustimmt und er bestätigt, dass er sein Widerrufsrecht verliert.

Welche Rechte bestehen für den Makler bei Widerruf trotz Leistungserbringung?

Anstelle der Provision schuldet der Kunde einen Wertersatz für die erbrachten Maklerdienste.

Grundsätzliches bei Maklerverträgen

Sie bedürfen der Textform, also einem digitalen Format

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